Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
 
 
 

 

 

§ 3. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки тре бования (цессии) и др. Пакет договор ов и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить. В настоящем исследовании анализируются лишь некоторые из них.
Данные отношения регулируются многочисленными нормативными правовыми актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы "Об ипотеке (зал оге недвижимости)", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (последняя ред. от 29 декабря 2004 г., ФЗ N 196-ФЗ) и другие <1>.
-------------------------------
<1> Подробнее о договоре ипотеки см. § 4 "Правовые аспекты ипотеки жилища" главы 2 работы.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) <1> обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
-------------------------------
<1> Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ относятся, например, пенсионные фонды, страх овые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость (см. подробнее: Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб.-метод. пособ. М.: Финансы и статистика, 2006).
При автономной модели (то есть закрытой модели или модели депозитного института) <1> привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. При данной системе технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:

- накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;

-   возвращение полученного ипотечного кредита. При данной коллективной форме сбережений коллектив людей не прибегает к взаимодействию с внешней средой.

Во всем мире подобные объединения имею т давние традиции и получили название "Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации" (RoSCA's). Например, в Великобритании первое известное строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось Kettley Building Society. На протяжении двух стол етий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства. В настоящее время в результате
расширения спектра разрешенных операций строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, то есть все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.
В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 <1>, в кредитном договоре определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).
-------------------------------
<1> Собрание Законодательства РФ. 13.06.1994. N 7. Ст. 692. Данное Положение распространяется на кредиты, получаемые для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.

Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.
Кредитный договор является консенсуальным, возмездным. Так же как и договор займа, кредитный договор является каузальной сделкой (см. подробнее: Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Ростов-на-Дону: Феникс, 2007). далее >>>>

 

 

содержание

 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100