Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
 
 
 

 

 

§ 4. Правовые аспекты ипотеки жилища

Глава XIII (статьи 74 - 78) Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир. Это объясняется тем, что в России чрезвычайно острой проблемой является жилищная. Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства в России и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. Действия государства, направленные на создание рынка доступного жилья (принятые в связи с этим 27 Федеральных законов в декабре 2004 года), повлияли на сознание значительной части населения, что доступность в данном случае отнюдь не является синонимом дешевизны и что квартирный вопрос впредь предстоит решать в основном рыночным путем.

Как следует из Послания Президента Российской Федерации В.В. Путина к Федеральному Собранию (г. Москва, 2005 г.) и выступлений руководителей федеральных органов власти майского заседания 2005 года Президиума Госсовета "О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем", ипотека является перспективной и с учетом роста экономики и потребительского спроса она должна стать локомотивом всего жилищного строительства

Однако низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство - это далеко не полный перечень проблем, которые можно попытаться решить с помощью ипотеки жилища.
Во всем мире дома и квартиры покупаются преимущественно с помощью ипотеки, формы их приобретения везде разные, хотя есть и общие черты. В России, к сожалению, человек пока еще не может спокойно взять кредит под залог квартиры и также спокойно расплатиться за него. Полностью разделяю точку зрения о том, что "причинами являются спекулятивные цены на жилье (строительство одного квадратного метра в столице стоит не дороже 300 - 400 долларов, а реализационный минимум - 1500 долларов США) и очень высокие банковские проценты, при ежедневных остатках по счетам в российских банках в 100 миллионов долларов и их бездействии".
С 2005 года начался второй, основной, шестилетний этап реализации Федеральной целевой программы "Жилище", объем финансирования которой за счет бюджета составит 137,5 млрд. рублей. На сегодняшний день именно под осуществлением этой Программы понимают формирование в России рынка доступного жилья. Программа разделена на два принципиальных блока: стимулирование предложения за счет увеличения объемов строительства и поддержание платежеспособного спроса за счет становления альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи, в том числе ипотеки и жилищно-строительных кооперативов. Федеральная целевая программа "Жилище", рассчитанная на период 2002 - 2010 годов (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.02.2002 N 104, с изменениями, внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 N 1355-р, в ред. от 24.10.2005), имеет тенденцию на строительство жилья с целью передачи по договорам социального найма и предоставление бюджетных субсидий на его приобретение, в том числе с использованием механизма государственных жилищных сертификатов. При такой тенденции ипотека должна "стать локомотивом всего жилищного строительства". Способна ли ипотека жилища решить указанную Президентом РФ проблему?
Ипотека жилища в настоящее время в рамках гражданского права выступает в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита (ссуды) на строительство илиприобретение жилья и иных обязательств, возникающих в процессе реализации программы жилищного строительства. Это соответствует функциям залога вообще, с особенностями, присущими ипотеке жилища.
В статье 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12.12.1993 (с изм. от 25.03.2004), регламентировано, что каждый имеет право на жилище. Конституционное право гражд ан на жилище свято и для законодателя, и правоприменителя, и гражданина, и власти, и хозяйствующего субъекта, и некоммерческой организации. Строгое подчинение текущего жилищного законодательства конституционным нормам, его соответствие Конституции РФ - гарантия законности жилищного законодательства, обеспечения его гуманитарного характера. Именно конституционное право определяет национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан... Государству и органам местного самоуправления отведена роль оказания им необходимой социальной поддержки или помощи, в том числе создание социально-экономических условий для участников с целью вовлечения их в ипотечный процесс.
При этом следует иметь в виду, например, что регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения прав и свобод гражданина, предусмотренных жилищным законодательством.
Например, Т. обратилась в суд с иском к Х. о снятии его с регистрационного учета в квартире, в которой она проживает, ссылаясь на то, что ответчик не проживает в квартире с 1994 года, место его пребывания ей неизвестно, факт регистрации Х. в ее квартире препятствует осуществлению ее права пользования жильем.
Решением районного суда Х. был снят с регистрационного учета.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворен протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений по следующим основаниям.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что Х. не является членом семьи истицы, в течение трех лет в квартире не проживает, поэтому не может сохранять регистрацию на этой жилой площади.
Судебная коллегия не согласилась с таким выводом.
Регистрация гражданина по месту жительства или по месту пребывания является административным актом, который лишь удостоверяет факт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места жительства или места пребывания.
Сняв Х. с регистрационного учета в упомянутой квартире, суд лишил его права пользования жилой пл ощадью. При этом в решении отсутствуют указания на то, что ответчик не приобрел право пользования жилой площадью и подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Фед ерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Аналогичное положение установлено в ст. 10 ЖК РСФСР: никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом (В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ П. 4 СТ. 3 ЖК РФ (выделено мной. - Д.П.)).
Законодательством не предусмотрено такое самостоятельное основание для лишения права пользования жильем, как снятие с регистрационного учета. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 6; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верх овного Суд а Российской Фед ерации // Бюллетень Верх овного Суд а РФ. 1994. N 7; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 1; 1999. N 12; 1999. N 11; 1999. N 10; 1999. N 9; 1999. N 8.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" использует термин "ипотека жилых домов и квартир". По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом .
В Жилищном кодексе РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ говорится о "жилых помещениях", к ним относятся: жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир и комнаты (ст. ст. 15 - 18).

В статье 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" также содержалась норма о жилых помещениях, то есть помещениях, пригодных для постоянного и временного проживания (утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Законодателем данное понятие используется в нескольких значениях:

  1. как родовое понятие, включающее жилой дом, квартиру, комнату;
  2. как часть дома;
  3. как учетная категория, наряду с жилым домом.

Жилыми зданиями (домами) признаются объекты по их функциональному назначению, которые определяются не субъективно, допустим, фактом использования в тех или иных целях, а объективно - конструктивным назначением, проектной документацией, по правоустанавливающим документам, сопровождающим их строительство, капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию, отражающим целевую направленность проектно-сметной документации.
ГК РФ к жилым помещениям относит: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома. В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности на любое имущество, включая недвижимость в виде жилых домов и квартир.
Правила XIII главы Закона об ипотеке применяются только к таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, части жилого дома или части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, которые отвечают следующим требованиям:

  1. они предназначены для постоянного проживания;
  2. они принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке). далее >>>>

 

 

содержание

 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100