Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
Не знаете как подсушить мышечную массу станозолол курс По ссылке, в интернет-магазине danabol.com.ua  
 
 

 

 

3.4. Владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в новостройке

Действующий Гражданский кодекс РФ позволяет гражданину - собственнику недвижимости владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью любым не запрещенным законом способом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209, п. 2, ГК РФ).
Это означает, что гражданин - собственник квартиры, имеющий в собственности обособленное жилое помещение, отвечающее требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям, вправе использовать свое жилое помещение для собственного проживания (п. 2 ст. 288 ГК РФ) и проживания членов своей семьи, он вправе сдавать свое жилое помещение внаем, продать, подарить, завещать, отдать в залог, передать по договору ренты и распорядиться им иным не запрещенным законом способом.
Кроме прав в отношении своей собственности гражданин несет также и обязанности, предусмотренные действующим законодательством. Собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), использовать жилое помещение с соблюдением норм и правил, предусмотренных для эксплуатации жилого фонда, не нарушать при использовании своего жилого помещения интересы соседей и пр.
Помимо ГК РФ, права и обязанности собственника регулируются и Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). А именно - жилищные права и обязанности. Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Таким образом, жилищные права и обязанности возникают <1>:
------------------------------
<1> См.: ст. 10 ЖК РФ.1)  из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а
также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным
законом, но не противоречащих ему;

2)     из актов государственных органов и актов органов местного
самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в
качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

  1. в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
  2. из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (в случае полной выплаты паевого взноса (ст. 129 ЖК РФ);
  3. вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Обратите внимание, что покупатель, приобретший квартиру в доме-новостройке и еще не имеющий документов, подтверждающих государственную регистрацию его права собственности, не является собственником квартиры. Такому покупателю принадлежат только права, которые в дальнейшем, когда дом-новостройка будет возведен и принят в эксплуатацию, позволят ему получить квартиру в собственность и оформить свое право в установленном законом порядке.
Однако в настоящее время существует практика, согласно которой квартира в доме-новостройке передается покупателю до момента оформления права собственности покупателя на данную квартиру. В данной ситуации такой покупатель существенно отличается от покупателя квартиры на вторичном рынке жилья - собственника, могущего свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой.
У покупателя квартиры в новостройке до оформления права собственности фактически существует только право пользования квартирой, переданной ему застройщиком по акту приемки-передачи. Распоряжаться квартирой (в том числе продать или сдать внаем) в юридическом смысле покупатель не вправе.
Но возможность продать квартиру в новостройке и до оформления права собственности все-таки существует. Данная сделка не является сделкой купли-продажи, предусмотренной действующим законодательством, а осуществляется иным образом, путем заключения договора уступки прав требования (цессии).
По договору уступки прав требования первоначальный покупатель квартиры в доме-новостройке может уступить свои права и обязанности, вытекающие из договора, по которому он приобретал квартиру в доме-новостройке, другому лицу за плату.
При заключении договора уступки прав требования следует обязательно уведомлять застройщика/инвестора, т.е. лицо, у которого были приобретены первоначальным покупателем права на квартиру в доме-новостройке, в противном случае уступка будет считаться недействительной.
Многие компании также практикуют такую форму оформления передачи прав на квартиру в доме-новостройке от одного покупателя - физического лица к другому, как подписание дополнительного соглашения к основному договору о приобретении квартиры, в котором указывается на замену одного покупателя другим.
С покупкой квартиры собственник становится обладателем прав на предоставление ему коммунальных услуг, а именно <1>:<1> См.: п. 51 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307).
а)  получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу;
б)  получать от исполнителя сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг (лично или через своего представителя);
в)  получать от исполнителя акт о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных
недостатков в установленные сроки;
г)     получать от исполнителя информацию об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за
коммунальные услуги и порядке их оплаты;
д)  быть в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам или договором полностью или частично освобожденным от оплаты
коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг;
е)    требовать уплаты исполнителем неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг
ненадлежащего качества в порядке и случаях, предусмотренных федеральными
законами и договором;
ж)  требовать от исполнителя возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя (проживающих совместно с ним
лиц) вследствие непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также морального вреда в порядке и размерах,
определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;
з)   требовать предъявления уполномоченным представителем исполнителя документов, подтверждающих их полномочия, в случаях, указанных в подпунктах
"б" и "г" пункта 50, подпунктах "д" и "е" пункта 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;
и) осуществлять иные права, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и договором.
Особо следует отметить особенности обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг гражданами, приобретшими квартиру в новостройке.
В соответствии с действующим законодательством, плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ст. 153 ЖК РФ).
Таким образом, в силу закона плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги должны вноситься только собственником жилого помещения.
Все расходы по содержанию дома-новостройки до момента оформления на него прав собственности в установленном Законом порядке обязан нести застройщик - лицо, осуществляющее строительство дома. Для того чтобы избежать   данной   обязанности,   многие   застройщики/инвесторы   в   договорах,заключаемых   с   гражданами   -   покупателями   квартир,   могут   предусмотреть следующие условия:

  1. условие, в соответствии с которым гражданин несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг за квартиру в течение нескольких месяцев до момента оформления квартиры в его собственность (или в течение всего срока после принятия дома в эксплуатацию);
  2. условие, в соответствии с которым гражданин несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг с момента передачи ему квартиры по акту приемки-передачи работ.

Подписывая договор, содержащий такое условие, гражданин рискует оказаться в такой ситуации, когда ему придется оплачивать коммунальные услуги за квартиру, в которой он фактически не проживает, которой он фактически не пользовался.
Во избежание данной ситуации следует внимательно изучать договор и требовать от застройщика/инвестора внесения изменений в его условия, например, что покупатель обязуется оплачивать только коммунальные услуги (такие, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение) и только с момента начала фактического пользования ими, т.е. с момента подписания акта приемки-передачи ему квартиры.

 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100