Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
Узнайте о том, как работает скоринговая кредитная система.  
 
 

 

 

3.3. Фактическое получение покупателем квартиры, оформление квартиры в собственность покупателя

Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом госкомиссии. Подписание данного акта означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям.
В соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства покупателю не позднее предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока. При этом не допускается досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче квартиры.Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, не соответствующим условиям договора долевого участия в строительстве о качестве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры до исполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков.
В случае если покупатель принимает квартиру по договору, не попадающему под действие Закона об участии в долевом строительстве, следует внимательно изучить условия договора. В худшем случае покупатель может стать собственником квартиры, не соответствующей требованиям к жилым помещениям. В договоре инвестирования могут быть предусмотрены дополнительные требования к квартире (наличие или отсутствие чистовой отделки, межкомнатных перегородок).
При наличии спора между покупателем и застройщиком необходимо обратиться в экспертную организацию для подготовки заключения и написать мотивированную претензию застройщику. В случае отказа в ее удовлетворении -обращаться в суд. В то же время нельзя требовать производства работ, не предусмотренных в договоре, если квартира соответствует предъявляемым законодательством к жилым помещениям требованиям. О требованиях, предъявляемых к жилым помещениям, мы говорили в начале этой книги.
Покупателю стоит учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье - совсем не одно и то же.
После осуществления обмеров органами технической инвентаризации жилых помещений, составления паспорта домовладения, присвоения адреса и производства иных необходимых действий застройщик подает документы на регистрацию права собственности в Федеральную регистрационную службу РФ.
В соответствии с Законом о долевом участии в строительстве право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры являются документы, подтверждающие факт его постройки, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче квартиры. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Однако срок, в течение которого застройщик обязан это сделать, в Законе об участии в долевом строительстве не оговаривается. Именно поэтому покупателю имеет смысл включить в договор пункт о максимальном сроке оформления прав собственности на приобретенную квартиру. При этом заранее стоит отказаться от каких-либо иллюзий: обязать застройщика оформить право собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта покупателю не удастся.
Процесс оформления документов достаточно длительный и может осуществляться в течение нескольких месяцев. Нередки случаи, когда застройщикзатягивает подачу документов на регистрацию (например, необоснованно требуя доплаты). В этом случае гражданин вправе получить документы и самостоятельно подать их в регистрирующий орган или привлечь для этого грамотного специалиста.
Порядок проведения государственной регистрации прав описан в ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

  1. прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
  2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
  3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  4. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5)  совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача
удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо этого к заявлению прилагаются требуемые для проведения регистрации документы и документ об уплате государственной пошлины. Сведения о них вы можете получить в своем территориальном Управлении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) или на сайте: http://www.rosregistr.ru.

Вопрос застройщику и/или инвестору

Что могут означать полученные ответы

1. Организационно-правовая форма застройщика, ознакомление с учредительными документами застройщика, выяснение информации об объектах, построенных застройщиком.

Изучение учредительных документов застройщика/инвестора позволяет понять, насколько долго существует компания, какова основная сфера ее деятельности; количество построенных объектов говорит о надежности компании.

2. Наличие разрешительной документации для строительства, предусмотренной действующим законодательством, оформленные права на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство.

Наличие разрешения на строительство дома и оформленные права на земельный участок являются обязательными условиями, если квартира в новостройке будет продаваться по договору долевого участия в строительстве. Отсутствие разрешения на строительство дома и/или оформленного права на земельный участок, на котором будет проводиться строительство, с большой вероятностью может свидетельствовать о недобросовестности намерений застройщика/инвестора.

3. Строительный адрес, по которому расположена (будет располагаться) приобретаемая квартира, либо иные ориентиры, позволяющие четко определить местонахождение квартиры.

Наличие строительного адреса дома, в котором расположена приобретаемая квартира,
наличие четкого плана самой квартиры, позволяющего точно определить расположение
приобретаемой квартиры среди других квартир, подписанного обеими сторонами договора о покупке квартиры исключает в дальнейшем споры по поводу квартиры, которая будет предоставлена покупателю по окончании строительства, исключает требования третьих лиц (например, иных покупателей квартир в данном доме) относительно приобретенной покупателем квартиры. Отсутствие такого плана, как и строительного адреса строящегося дома, может в дальнейшем привести к тому, что покупателю будет предоставлена по окончании
строительства вовсе не та квартира и не в том доме, на которые он рассчитывал.

4. Общая площадь квартиры, наличие планировки квартиры, расположение несущих конструкций.

Размер общей площади квартиры напрямую связан с ее стоимостью. В случае, если площадь построенной квартиры после проведения замеров БТИ окажется меньше, чем было указано при заключении договора, застройщик/инвестор обязан будет возвратить покупателю денежные средства, уплаченные за излишнюю площадь. Если в договоре размер общей площади квартиры не указан, возвратить эти денежные средства может быть сложно либо невозможно вообще.

5. Этажность дома, наличие
скидок при покупке квартиры
на первом или последнем этажах.

Компании, ориентированные на клиента, заботу о его интересах, обязательно сделают все возможное, чтобы клиент остался доволен их услугами и в дальнейшем для совершения каких-либо иных услуг обратился в эту же компанию. Внимательные к интересам покупателя продавцы всегда предложат ему различные удобные ему варианты.

6. Степень готовности дома. Срок сдачи дома в эксплуатацию.

Отсутствие в договоре условия о сроке сдачи дома в эксплуатацию служит поводом к затягиванию строительства дома, а также уменьшает шансы покупателя добиться защиты своих нарушенных прав в судебном порядке в данной ситуации. Степень готовности дома позволяет примерно определить срок сдачи дома в эксплуатацию.

7. Цена за квадратный метр общей площади квартиры. Четко определенная цена квартиры и четко определенный порядок изменения данной цены.

Четко определенное условие договора о цене, порядке ее изменения позволяет избежать необоснованных требований со стороны застройщиков/инвесторов о внесении дополнительных платежей за квартиру, не предусмотренных договором. Подобная практика до сих пор довольно распространена среди недобросовестных застройщиков/ инвесторов. Кроме того, как уже было указано в п. 4 данной таблицы, в случае, если общая площадь квартиры после завершения строительства окажется меньше, чем изначально указано в договоре, застройщик/ инвестор обязан возвратить покупателю излишне уплаченные денежные средства, и наоборот: если общая площадь квартиры стала больше, покупатель, как правило, доплачивает за метраж, превышающий показатель, указанный в договоре при заключении. Данный порядок действителен, если он прописан в договоре о приобретении квартиры.

8. Наличие отделки квартиры. Входит ли отделка в стоимость квартиры или потребуется внесение дополнительных платежей.

Наличие отделки квартиры, если условие об обязательной отделке отсутствует в договоре о приобретении квартиры, может послужить поводом для застройщика/инвестора к взиманию дополнительных платежей с покупателя за такую отделку.

9. На основании какого документа и с кем будут оформляться отношения по приобретению квартиры? Какое лицо и на каком основании будет принимать от покупателя денежные средства в качестве оплаты?

Многие квартиры в новостройках (из числа тех, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г.) в настоящее время продаются через посредников - компании, заключившие с застройщиком договор на продажу квартир. Также квартира может продаваться компанией, которая самостоятельно приобрела квартиру у застройщика с целью последующей перепродажи. В данной ситуации важно проследить, какие денежные средства и какой компании будут перечисляться. Посредники, продающие квартиры застройщика, принимают от покупателя денежные средства в качестве оплаты собственных услуг, впоследствии внесенные им деньги не будут входить в стоимость квартиры по договору о приобретении квартиры. От того, каким образом, кому и за что перечисляются денежные средства, вносимые покупателем квартиры, зависит, сможет ли покупатель возвратить их в случае расторжения договора о приобретении квартиры.

10. Кто является заказчиком, застройщиком, подрядчиком и инвестором приобретаемой квартиры?

Указанная информация также важна для покупателя, как и указанная в п. 1 настоящей таблицы. Без указанных лиц -обязательных участников инвестиционного проекта - невозможно осуществление инвестиционной деятельности в РФ.

11. Будет ли проходить договор, направленный на приобретение квартиры в новостройке, учетную регистрацию, обязательную государственную регистрацию?

Наличие учетной регистрации договора о приобретении квартиры в новостройке гарантирует отсутствие прав третьих лиц в отношении данной квартиры. Если квартира продается по договору долевого участия в строительстве - такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росрегистрации в соответствии с действующим законодательством.

12. Предоставляет ли застройщик какие-либо гарантии отсутствия прав третьих лиц на квартиру?

Указанное условие в случае отсутствия обязательной учетной регистрации договора о приобретении квартиры свидетельствует о добросовестности застройщика. При обнаружении покупателем прав таких лиц на купленную квартиру это позволит потребовать у застройщика компенсации, установленной договором.

13. Предусмотрена ли ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков квартиры?

При отсутствии такого условия в договоре в случае обнаружения покупателем каких- либо строительных недостатков квартиры покупателю будет сложно или практически невозможно добиться устранения данных недостатков застройщиком.

14. Наличие в договоре возможности его расторжения, условия и механизм возврата внесенных покупателем денежных средств в случае расторжения договора.

Данное условие крайне важно, поскольку создает более реальную возможность возврата внесенных покупателем денежных средств в случае расторжения договора. Возможность расторжения договора также необходима, например, в случае, если покупатель недоволен затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию.

15. Наличие в договоре условия об обязанности
застройщика/инвестора передать покупателю по его требованию документы, необходимые для регистрации права собственности покупателя на квартиру в новостройке.

Отсутствие такой обязанности может повлечь умышленное затягивание оформления права собственности на квартиру со стороны недобросовестного застройщика, необоснованные требования различных доплат.

Обратите внимание, что согласно п. 1 ст. 16 вышеназванного Закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В этом случае убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Несмотря на то что согласно вышеназванному Закону сама государственная регистрация прав не должна занимать срок более одного месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13), рассчитывать на получение прав собственности раньше, чем через восемь -девять месяцев после сдачи дома госкомиссии, вряд ли стоит. Главное, чтобы максимальный срок государственной регистрации прав собственности и ответственность застройщика за неисполнение этого обязательства были указаны в договоре долевого участия в строительстве отдельным пунктом.
После завершения этого процесса инвестору выдается свидетельство о праве собственности на квартиру, и он становится полноправным собственником квартиры.

Перечень вопросов, которые следует выяснить (задать инвестору и/или застройщику) при выборе квартиры в доме-новостройке, а также возможных последствий положительных или отрицательных ответов на них приведен на с. 34

Нужно быть готовым к тому, что застройщики, избалованные большим количеством клиентов, отказываются идти навстречу клиенту и вносить изменения в договор. Подписывать такой договор или нет - каждый решает сам для себя, однако для любого покупателя нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом - специалистом в области гражданского, жилищного законодательства. Многие перечисленные в таблице моменты и риски невозможно оценить без специальных познаний в данной области. Возможно, не экономя на услугах соответствующих специалистов при осуществлении такой дорогостоящей покупки, как квартира, покупатель сэкономит намного больше в дальнейшем, избежав последствий заключения договора о покупке квартиры, не соответствующего Закону и не отвечающего его действительным требованиям.

 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100