Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
 
 
 

 

 

3.1. Подготовка к сделке покупки квартиры

Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт строительства именно той категории зданий, которая вас интересует; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться? Проще всего выяснить стаж застройщика на рынке недвижимости - практически у всех солидных строительных компаний есть собственные сайты в сети Интернет, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Кроме того, существуют ассоциации и союзы компаний, занимающихся строительством и продажей недвижимости, например, такие, как Российская гильдия риелторов. Будет полезно собрать сведения о том, что компания уже построила, над какими объектами она собирается работать в ближайшее время. Один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика - наличие у него четких планов. Если компания планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором вы хотите купить квартиру, наверняка не первый и не последний ее объект.
Далее следует убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов.
Застройщик в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

    • учредительные документы;
    • свидетельство о государственной регистрации;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    • отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
    • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
    • аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

    Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик
    обязан представить для ознакомления:

    • разрешение на строительство;
    • технико-экономическое обоснование проекта строительства
      многоквартирного дома;
    • заключение государственной экспертизы проектной документации, если
      проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
    • проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;
    • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

    Как  было  сказано выше,  часто квартиры  в  новостройках предлагают  к продаже не только застройщики, но и соинвесторы строительства. В этом случае потенциальному покупателю предоставляют типовой договор между ними. В договоре указывается, какое количество квартир, какие именно и какой площади будут переданы соинвестору после окончания строительства. Следует убедиться, что предлагаемая к продаже квартира входит в их число, а также поинтересоваться у застройщика о следующей информации:
      

    • в полном ли объеме продавец выполняет обязательства по соинвестированию;
    • не были ли подписаны дополнения к предъявленному покупателю договору, предусматривающие сокращение количества передаваемых соинвестору квартир,
      и не входит ли в их число приобретаемая покупателем квартира.

    Имейте в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, также наличие документов, дающих право на строительство дома.

    1. Инвестиционный контракт с администрацией органа местного самоуправления.
    2. Договор аренды земельного участка для строительства.
    3. Разрешение на строительство, разрешение на производство строительно-монтажных работ.
    4. При необходимости - иные документы (акты экологической экспертизы и другие).

    Следует помнить, что все указанные рекомендации касаются прежде всего покупателей-дольщиков, заключивших договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве.
    В предлагаемом к подписанию договоре также должны содержаться следующие условия.

    1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом могут указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Например, план, на котором квартира была бы обозначена каким-либо образом.
    2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, в пределах какого-то временного отрезка.
    3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.
    4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка за просрочку сдачи дома в эксплуатацию будет взыскиваться на основании договора.
    5. Механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока.
    6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2
      лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).
    7. Гарантия застройщика о том, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае если обнаружится наличие прав третьих лиц.
    8. Положение о том, в каком порядке оплачиваются коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.
    9. Обязанность застройщика выдать покупателю на руки документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру после приемки
      дома в эксплуатацию по требованию покупателя (часто бывает, что застройщик умышленно затягивает оформление собственности на новостройку, требуя доплат и т.п.).

     

 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100