Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
Курсы обмена валют в банках кемерово http://www.bank42.ru.  
 
 

 

 

 

После изучения Закона об участии в долевом строительстве можно сделать вывод о том, что он необходим, однако требует серьезной доработки. Если Закон будет более сбалансированным, это пойдет на пользу и лицам, инвестирующим средства в права на недвижимость, и застройщикам.
Рассмотренный нами Закон еще в самой первой редакции был принят достаточно давно. Однако многоквартирные жилые дома усиленными темпами возводятся уже порядка 10 лет, а проблема так называемых обманутых дольщиков, т.е. людей, вложивших свои сбережения в строительство жилья и в результате фактически ничего не получивших, не вернувших свои денежные средства, возникла еще до вступления в силу нового Закона о долевом участии в строительстве.
До вступления в силу этого Закона квартиры в новостройках могли быть реализованы на основании действовавших в тот момент времени законодательных актов, среди которых можно было назвать Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Жилищный кодекс РСФСР, Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 (ред. от 10 января 2003 г.) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ряд других законодательных актов.
Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.
В соответствии со ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Закон об основах федеральной жилищной политики), действовавшего ранее, граждане имели право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах, а также по другим законным основаниям.В соответствии со ст. 49.1 Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР), действовавшего до принятия ЖК РФ, граждане могли улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату в порядке, определяемом соответствующими Советами народных депутатов на условиях, предусмотренных законодательством РСФСР, а также на аукционах.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Такими же инвестициями в соответствии с данным Законом признаются и денежные вклады физических лиц в строительство жилья.
Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, носили различные названия: договоры подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки прав требования (цессии) и т.п. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Вступление в силу Закона об участии в долевом строительстве вовсе не означало, что перечисленные выше договоры ушли в небытие. Согласно Закону об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу данного Закона. Это означает, что если компания-застройщик получила разрешение на строительство дома, в котором находится приглянувшаяся покупателю квартира, до 1 апреля 2005 г. (дата вступления в силу первой редакции Закона об участии в долевом строительстве), то покупать данную новостройку гражданин будет не по договору долевого участия в строительстве, а по иному договору. В подобной ситуации такому покупателю будет предложен к заключению не достаточно регламентированный Законом об участии в долевом строительстве договор долевого участия, а некий иной договор. Потому следует различать типовые схемы реализации квартир в новостройках, которые существовали до 1 апреля 2005 г., и некоторые из них продолжают существовать по сей день.
Среди договоров, которые предлагались к заключению компаниями-застройщиками для заключения с гражданами, желающими приобрести квартиру встроящемся жилом доме, до принятия Закона об участии в долевом строительстве, можно обозначить следующие основные виды договоров.

  1. Договор подряда.
  2. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности).
  3. Договор о долевом участии в строительстве.
  4. Заключение договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам
  5. Договор о приобретении квартиры с рассрочкой платежа.
  6. Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке.

 

Все перечисленное многообразие договоров, заключаемых компаниями-застройщиками или компаниями-инвесторами, в результате которых гражданин становится обладателем прав на получение в собственность квартиры в строящемся жилом доме, можно отразить в таблице 1:
Таблица 1. Сравнительная таблица договоров приобретения жилья в домах-новостройках

Договоры, заключаемые до 01.04.2005

Договоры, заключаемые после 01.04.2005

1)   Договор подряда
2)   Договор простого
товарищества (договор о
совместной деятельности)
3)   Договор о совместной
деятельности, о долевом
участии в строительстве
4)   Договор на
финансирование
строительства жилого дома
5)   Договор о приобретении
квартиры с рассрочкой
платежа
6)   Договор уступки прав
требования на квартиру в
новостройке

1)   Договор участия в
долевом строительстве
2)   Договоры, заключаемые
до 01.04.2005, о
приобретении новостроек,
разрешение на
строительство которых
получено до 01.04.2005

 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100