Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
 
 
 

 

 

Условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве.

Среди таких условий следующие <1>:
------------------------------
<1> См.: п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

  1. Четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  2. Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до настоящего времени. Ставка рефинансирования составляет на настоящий момент 11%, соответственно неустойка составит намного меньше 3% неустойки, установленной законодательством о защите прав потребителей, которая применялась судами до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве. При обращении граждан - участников долевого строительства в суд суды эту неустойку на практике снижали с учетом соразмерности.
  3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Причем цена договора может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, признается неправомерным требование компанией-застройщиком каких-либо доплат со стороны граждан - участников долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором (ранее многие недобросовестные застройщики практиковали взимание различных доплат, даже если это не было предусмотрено договором).

4.   Договором долевого участия в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства (жилых многоквартирных домов) <1>. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. При отсутствии в договоре долевого участия хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Таким образом, застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, также вводится обязанность застройщика устанавливать гарантийный срок на квартиру. Важной является ссылка на проектную документацию, т.к. в настоящее время нередки     ситуации,     когда     застройщики     меняют     планировку     квартир, "договариваются" с БТИ об изменении функционального назначения помещений (с балконов на веранды и т.п.).
------------------------------
<1> См.: ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

5.   Введена государственная регистрация договора долевого участия и уступки прав требований по договору долевого участия <1>. Регистрацию будут осуществлять соответствующие подразделения Федеральной регистрационной службы. Данная мера является вполне разумной, она положит конец практике двойных продаж квартир и повысит доверие граждан - участников долевого строительства, а также иных инвесторов. Также договор будет проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия Закону об участии в долевом строительстве, и если в нем не будет указанных в Законе условий, то в регистрации будет отказано. Страхованием данная мера не может быть заменена, как предлагают некоторые участники рынка недвижимости, т.к. страхование само по себе не может гарантировать защиту от двойной реализации квартиры, а только направлено на возмещение ущерба. Кроме того, страхование стоит дополнительных денег.
------------------------------
<1> См.: ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

6.  Установлена обязанность компании-застройщика использовать денежные
средства граждан-инвесторов по целевому назначению, то есть на строительство
конкретного объекта (многоквартирного жилого дома) <2>. Данное положение
Закона призвано уменьшить риск возникновения "строительных пирамид", когда
средства вновь привлекаемых граждан расходуются на финансирование других
проектов компании. Однако норма в Законе прописана нечетко, что может
порождать споры, требуется ее конкретизация.
------------------------------
<2> См.: ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

7.   Новый Закон значительно усложнил порядок расторжения договора компанией-застройщиком <1>. Теперь застройщик может расторгнуть договор долевого участия только в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны гражданина - участника долевого строительства (более 3 месяцев). Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд. Суд по таким делам длится от трех месяцев до года. Все это время будет сохраняться неопределенность по поводу инвестиционных прав на квартиру. Нормы данной статьи неоправданно жестки по отношению к застройщику, могут вести в совокупности с остальными нормами Закона к подрыву его финансового состояния и дают почву для незаконных действий со стороны конкурентов и недоброжелателей. Хотя права граждан на первый взгляд защищаются максимально, данная норма может сработать и не в пользу граждан, т.к. они будут лишены возможности приобрести квартиры, которые ранее приобрели неплатежеспособные инвесторы. Безусловно, оградить инвестора от возможности одностороннего немотивированного расторжения застройщиком договора необходимо, но эти меры должны быть разумными.
------------------------------
<1> См.: ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

8.  Вводя сложный порядок расторжения договора для застройщика, Закон об участии в долевом строительстве одновременно вводит упрощенный порядок расторжения договора лицом, заключившим договор с застройщиком. Установлено, что лицо вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в следующих случаях:

  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  3. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  5. невыполнения застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;
  6. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  7. в иных предусмотренных договором случаях.
    В случае одностороннего отказа гражданина - участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
    Важным является то, что установлен достаточно широкий перечень случаев отказа от исполнения договора, в том числе и в связи с приостановлением строительства, что может создать для застройщиков проблемы, т.к. очень часто строительство приостанавливается по тем или иным причинам. Причем в отличие от застройщика, который может расторгнуть договор только в судебном порядке, предусмотрен внесудебный (намного более простой) порядок расторжения договора лицом, заключившим с застройщиком договор. При этом важно отметить, что проценты начисляются со дня внесения денежных средств, а учитывая тот факт, что строительство само по себе процесс длительный, суммы могут быть значительными.

9.   Не совсем понятной является и норма о солидарной ответственности банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка <1>. Данная норма нуждается в корректировке, т.к. получить кредит застройщику будет очень сложно. Запрещая застройщику привлекать средства дольщиков наначальном этапе, Закон одновременно затрудняет доступ к банковским кредитам, что не выгодно ни застройщикам, ни банкам, ни гражданам.
------------------------------
<1> См.: ст. 15.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

10.   Органу по надзору и контролю в области долевого строительства предоставлены широкие полномочия, в том числе осуществление контроля за целевым использованием средств, получение отчетности, направление обязательных предписаний компании-застройщику и даже возможность подавать в суд иски в интересах граждан <2>. Ряд полномочий также нуждаются в корректировке, т.к. дают поле для злоупотреблений. Также для застройщика установлены большие штрафы за невыполнение отдельных положений Закона (до 50000 рублей).
------------------------------
<2> См.: ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

11. Законом об участии в долевом строительстве вводится такое понятие, как проектная декларация <3> - документ, включающий в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она должна быть опубликована в СМИ или размещена в сети Интернет или других телекоммуникационных сетях общего пользования. При этом застройщик обязан предъявить любому обратившемуся лицу следующий комплект документов:

------------------------------
<3> См.: ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
  5. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
  6. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнатьмаксимум сведений о фирме-застройщике и о проекте строительства. В настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие.
В частности, в проектной декларации должны содержаться следующие сведения.
I.  Информация о застройщике:

  • о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для
    застройщика - юридического лица, о фамилии, имени, отчестве, о месте
    жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о
    режиме работы застройщика;
  • о государственной регистрации застройщика;
  • об учредителях (участниках) застройщика;
  • о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
  • о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • о величине собственных денежных средств, финансовом результате
    текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования
    проектной декларации.

II.  Информация о проекте строительства:

  • о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • о разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
  • о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  • о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
  • о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
  • о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешенияна ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  • о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-
    монтажные и другие работы (подрядчиков).

После изучения данного перечня можно сделать вывод о том, что отражаемой в проектной декларации информации должно быть достаточно для принятия решения о заключении договора о долевом участии в строительстве.

12. Помимо рассмотренных выше положений Закон об участии в долевом строительстве содержит еще ряд положений, направленных на защиту прав граждан. В частности, четко определены порядок передачи объекта недвижимости, порядок залога объекта строительства, особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и другие.

 


 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100