Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
 
 
 

 

 

Глава II. КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ. ОТКУДА БЕРУТСЯ ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ

Практика показывает, что многие граждане покупают жилье не только в доме-новостройке, строительство которого уже завершено, но и заключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапе строительства. Покупка квартиры в строящемся доме - эта тема в настоящее время стала предметом многочисленных споров, сообщений средств массовой информации. Злоупотребление продавцами таких квартир некомпетентностью покупателей, несовершенством действующего законодательства, регулирующего продажу квартир в строящихся домах, - эти и многие другие факторы породили большое количество прецедентов, когда лица, купившие квартиру в новостройке, теряют вложенные денежные средства и не становятся собственниками квартир (так называемые обманутые дольщики).
Однако очень небольшое количество имеющейся и доступной информации позволяет создать четкое представление о том, чем именно в юридическом и практическом смысле является квартира в новостройке, каковы особенности ее приобретения, риски утраты прав на такую квартиру, последствия такого приобретения.
Приобретение жилья на этапе строительства содержит ряд преимуществ. Эти преимущества мы сейчас и рассмотрим.

  1. Стоимость жилья, приобретенного "на этапе котлована" (т.е. в самом начале строительства жилого дома) значительно ниже его стоимости после завершения строительства в готовом доме. Становится очевидным, почему большинство наиболее ликвидных с точки зрения потребителя квартир на завершающей стадии строительства дома приобретаются посредниками с целью их последующей продажи по большей стоимости.
  2. Возможность внесения на этапе строительства в план строящейся квартиры личных замечаний и предложений, которые позволят получить после завершения строительства квартиру, наиболее соответствующую личным предпочтениям. При покупке квартиры на вторичном рынке жилья какие-либо изменения в планировке квартиры в настоящее время связаны с долгими и затратными процедурами согласования их плана в различных городских организациях и учреждениях.
  3. Продажа квартиры в строящемся доме, которая с момента приобретения могла значительно вырасти в цене, например, с целью вложить полученные денежные средства в приобретение квартиры большей площади.

Не стоит забывать, что наряду с преимуществами существуют и риски приобретения жилья в строящихся домах.

  1. При покупке квартиры в строящемся доме квартира определена только документально, физически она еще не построена, и потому приобретатель такой квартиры не может оценить всех потребительских свойств приобретаемого жилья.
  2. Приобретатель квартиры в строящемся доме не может заключить договор купли-продажи, который в большей степени гарантировал бы ему защиту интересов, в связи с тем, что квартира еще не построена, не учтена органами технической инвентаризации.

3.    Несовершенство существующего законодательства порождает массу нарушений со стороны застройщиков заключенного договора о приобретении квартиры в строящемся доме, которые могут повлечь для приобретателя
последствия начиная от затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и до возникновения прав иных лиц на приобретенную квартиру.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Необходимость в данном Законе назрела давно. В течение уже почти 15 лет ведется реализация инвестиционных прав на квартиры в недостроенных домах, и все это время отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере.
Все это порождало и продолжает порождать многочисленные проблемы: заключение договоров без наличия документации, обосновывающей строительство, двойную реализацию квартир и иных объектов, составление некоторыми инвестиционными компаниями договоров только в своих интересах без указания сроков сдачи объекта, без указания ответственности, с последующим невыполнением взятых на себя обязательств. Основанная масса застройщиков выполняла взятые на себя обязательства (за исключением, разве что, соблюдения сроков строительства), но недобросовестные компании получали хорошую возможность для использования различных сомнительных схем и манипулирования вкладывающими денежные средства в строительство лицами, что подрывало доверие к рынку новостроек в целом.
Однако появление этого Закона вызвало далеко не однозначную реакцию у строительных компаний и других участников рынка недвижимости, поскольку он содержит ряд положений, ограничивающих их права и делающих затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевое строительство. При этом многие положения Закона, призванные на первый взгляд защитить права граждан, могут иметь обратный эффект. Хотя в целом Закон можно охарактеризовать как нужный и полезный для рынка недвижимости, по мнению многих специалистов, имеющих опыт, связанный с приобретением гражданами квартир в новостройках, ряд его положений нуждается в серьезной корректировке.
В настоящее время Закон претерпел уже несколько редакций (в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ). Отдельные статьи последней редакции вступят в силу с 1 января 2007 года.
Рассмотрим некоторые наиболее важные положения Закона, плюсы и минусы Закона об участии в долевом строительстве как для застройщиков, так и для лиц, заключающих с застройщиками договоры участия в долевом строительстве.
1. Привлекать средства граждан и юридических лиц допускается только на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах <1>.
------------------------------
<1> См.: ст. ст. 1, 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).
По мнению авторов, это означает, что теперь застройщики не могут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве (далее - договор долевого участия), предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве. В частности, застройщики не могут заключить договор простого товарищества или какой-то другой смешанный договор. Конечно, не секрет, что для застройщиков существует возможность для разработки механизма, позволяющего обойти заключение договора долевого участия. Но, во-первых, это будет сложно сделать, а во-вторых, гражданин (юридическое лицо) может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, но заключенные не в форме договора долевого участия, притворными и потребовать применения положений рассматриваемого Закона.
2. Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов компания-застройщик может только после соблюдения следующих условий <2>:
------------------------------
<2> См.: ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).

  1. получения разрешения на строительство;
  2. опубликования проектной декларации;

-   государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ <1>.
------------------------------
<1> Согласно телеграмме Центрального банка РФ от 20 октября 2006 г. N 1734-У начиная с 23 октября 2006 года ставка рефинансирования Банка России установлена в размере 11,0% годовых.
Данные положения Закона создают проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика, по существу, аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать его удорожание. Хотя определенные плюсы в данной норме для граждан есть: риск остаться без денег и без квартиры или получить квартиру с задержкой в 1 - 2 года, как это до настоящего времени случается, значительно снижается, и у людей будет больше оснований вкладывать деньги в долевое строительство. Действительно, если у компании-застройщика еще нет проекта, разрешения на строительство, не оформлены права на землю, а компания при этом собирает деньги под определенный проект, это вызывает подозрение. Никто не может гарантировать, что компания-застройщик в установленном законом порядке оформит права на землю, что соответствующие государственные органы утвердят именно тот проект, по которому привлекаются деньги граждан - участников долевого строительства, что в проект не будут внесены изменения, что выдадут разрешение на строительство и т.п. Стоит также отметить, что случаи, когда в ходе согласования документации меняется первоначальный проект, случаются довольно часто. Например, выясняется, что нельзя построить 20-этажный дом, а можно только 15-этажный из-за проблемы с грунтом, а застройщик уже реализовал инвестиционные права на квартиры с 16 по 20 этажи и т.п.
Кроме того, многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставления любому заинтересованному лицу полной информации о себе, в том числе опубликованием проектной декларации. Теперь по Закону компания-застройщик обязана предоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе -свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. По мнению      многих     компаний-застройщиков,     такие      требования     являются чрезмерными, так как некоторые сведения в настоящее время являются коммерческой тайной предприятий и могут быть использованы их конкурентами. Противоречия с Федеральным законом "О коммерческой тайне" нет, т.к. информацией, составляющей коммерческую тайну, может быть только информация, к которой нет доступа на законном основании. Рассматриваемый Закон такие основания вводит. Оправданно ли такое исключение информации из числа составляющей коммерческую тайну - вопрос уже скорее экономический.
Рассматривая вышесказанное, следует отметить, что в целом рынок новостроек после введения данной нормы стал более прозрачным - любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любому объекту строительства, причем информацию подробную.

3. Определены существенные условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве.
 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100