Ипотечное
кредитование
 

Новости по теме

Весной квартиры в России будут продаваться почти даром
«Вторичка» упала на дно!?
К концу года однокомнатная квартира в Киеве будет стоить 20-25 тысяч долларов
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”
Полезная информация для ипотечных заемщиков
Что можно и чего нельзя делать с квартирой, приобретенной по ипотечной схеме
Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов
 
 
 

 

 

Учет жилых помещений на территории РФ

Все жилые помещения на территории Российской Федерации подлежат учету, который включает в себя: технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, порядок ведения которого устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, а возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, БТИ, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация <1>. Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. от 30 июня 2003 г.) и иными нормативными правовыми актами.
------------------------------
<1> См.: Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301.
Все жилые помещения на территории Российской Федерации, признанные таковыми в порядке, утвержденном Правительством РФ, составляют жилищный фонд, который в зависимости от формы собственности подразделяется на <1>:
------------------------------
<1> См.: ст. 19 ЖК РФ.
1)  частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся
в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

  1. государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
  2. муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Рассмотрим подробно частный жилищный фонд и жилые помещения, находящиеся в собственности физических (юридических) лиц.
Статья 18 ЖК РФ предусматривает обязательность государственной регистрации прав на жилые помещения: право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Жилищным кодексом Российской Федерации.
Статьей 131 ГК РФ устанавливается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их переход ипрекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в данном случае относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК).
Статья 131 ГК РФ (а также ст. 18 ЖК РФ) гласит, что право собственности граждан на жилые помещения в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права -квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).
Следует отметить, что в силу ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат не только права собственности в отношении недвижимого имущества, но и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и вышеупомянутым Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Со вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 2 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В соответствии с п. 2 ст. 4 этого же Закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, т.е. после 31 января 1998 г. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие домомента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Дело в том, что до вступления в силу этого Федерального закона, т.е. до 31 января 1998 г., отсутствовала единая система регистрации прав на недвижимое имущество, сделки в различных регионах РФ в различные периоды времени регистрировались органами технической инвентаризации, администрациями муниципальных образований. Законом о государственной регистрации устанавливается, что все права на недвижимое имущество, которые возникли у граждан до вступления в силу данного Закона (например, права собственности по договорам купли-продажи, права на наследство и т.д.), сохраняют свою юридическую силу. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется только при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Таким образом, государственная регистрация права на такой объект недвижимого имущества, как жилое помещение (если право на такое жилое помещение возникло у гражданина после 31 января 1998 г.), является единственным доказательством существования зарегистрированного права <1>.
------------------------------
<1> См.: ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следует отметить, что далеко не всегда подтверждением законности приобретения объекта недвижимого имущества может служить свидетельство о праве собственности, а также его отсутствие у правообладателя не всегда является отсутствием прав у данного правообладателя (например, потенциального продавца квартиры) в отношении данного жилого помещения. Особенно остро данный вопрос встает, когда речь идет о приобретении таких жилых помещений, как квартиры в строящихся домах.

 
 
© www.kr-ipoteka.net 2008-2018 Rambler's Top100